柴家鎮(zhèn)“清化收”領導組 關于規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)濟承包合同的 指導意見

　　柴家鎮(zhèn)“清化收”領導組

　　關于規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)濟承包合同的

　　指導意見

各村：

　　根據(jù)《柴家鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)“清化收”工作方案》的要求，針對我鎮(zhèn)在清查農(nóng)村集體經(jīng)濟承包合同過程中出現(xiàn)的承包期不符合政策法律規(guī)定、承包費明顯過低，顯失公平、拖欠承包費等問題，“清化收”領導組根據(jù)市指導意見特制定了以下規(guī)范整改方案，以便各村參考，加快合同清理工作的進行。

　　一、農(nóng)村“四荒地”承包合同

　　1、1994年2月21日以前簽訂的合同。

　　承包期超過50年。一次性交清承包費的，原則上予以確認，按原合同繼續(xù)執(zhí)行，依法合規(guī)予以完善原合同，未簽訂書面合同的，依法合規(guī)予以簽訂書面合同；逐年繳承包費的，由雙方協(xié)商，并按“四議兩公開”程序討論確定合理價格，從2022年起提高承包費，并補充完善形成書面合同（簽訂補充協(xié)議）。

　　承包期未超過50年。一次性交清承包費的，原則上予以確認，按原合同繼續(xù)執(zhí)行，依法依規(guī)完善原合同；未簽訂書面合同的，依法依規(guī)予以簽訂書面合同；逐年繳承包費的，由雙方協(xié)商，并按四議兩公開程序討論確定合理價格，從2022年起提高承包費，并補充完善形成書面合同（簽訂補充協(xié)議）。

　　2、1994年 2月21日后簽訂的合同

　　承包期超過50年。一次性交完承包費的，超過50年部分的承包期無效，雙方協(xié)商重新簽訂符合規(guī)定年限的合同。超繳年限的承包費，雙方協(xié)商，加付同期銀行存款利息，本息返還承包人；村集體無力返還的，由雙方協(xié)商，合同50年到期重新發(fā)包時，原承包人優(yōu)先承包，屆時，多繳年限的承包費加付同期銀行存款利息予以返還承包人或折抵承包費；逐年繳承包費的，超過50年部分的承包期無效，雙方協(xié)商重新簽訂符合規(guī)定年限的合同，經(jīng)按四議兩公開程序討論確定合理價格，從2022年起提高承包費，并完善書面合同（簽訂補充協(xié)議）。

　　承包期未超過50年。一次性交清承包費的，按原合同繼續(xù)執(zhí)行，未簽訂書面合同的依法依規(guī)簽訂書面合同；承包費明顯過低，且合同發(fā)包時未經(jīng)民主議定，公開招投標，按四議兩公開程序討論確定合理價格，從2022年起提高承包費，并完善書面合同（簽訂補充協(xié)議）；逐年繳承包費的，按原合同繼續(xù)執(zhí)行，未簽訂書面合同的依法依規(guī)簽訂書面合同；承包費明顯過低，雙方協(xié)商，按四議兩公開程序討論確定合理價格，從2022年起提高承包費，并完善書面合同（簽訂補充協(xié)議）。

　　3、合同簽訂時，未依法經(jīng)民主議定程序，且合同履行未超過一年且承包人也未實際投入的，原則上終止合同；合同簽訂后，承包方不按合同約定履行義務，出現(xiàn)包而不治、掠奪性開發(fā)、破壞水土保護和多年不交承包費等嚴重違約現(xiàn)象，雙方協(xié)商無果后，發(fā)包方可依法依約解除合同。

　　二、農(nóng)村“機動地”承包合同

　　出租期限超過5年。一次性交清出租費的，出租時，通過民主議定程序，公開出租的合同，截止2022年4月底，尚未到期的合同， 超過部分的出租期無效，雙方協(xié)商重新簽訂5年期的合同。超繳年限的出租費，雙方協(xié)商，加付同期銀行存款利息，本息返還承租人；村集體無力返還的，由雙方協(xié)商，合同到期重新出租時，原承租方優(yōu)先承包，屆時，多繳年限的承包費加付同期銀行存款利息予以返還承租人或折抵租金費；逐年繳出租費的， 超過5年部分的承包期無效，雙方協(xié)商重新簽訂5年期的合同，經(jīng)按“四議兩公”開程序討論確定合理價格，從2022年起提高租金費，并完善書面合同（或簽訂補充協(xié)議）。

　　出租期限未超過5年。一次性交清出租費的，通過民主議定、公開程序的合同，按原合同繼續(xù)執(zhí)行，未簽訂書面合同的依法依規(guī)簽訂書面合同；出租費明顯過低，且合同出租時未經(jīng)民主議定，公開招投標，按“四議兩公開”程序討論確定合理價格，從2022年起提高租金費，并完善書面合同（或簽訂補充協(xié)議）；逐年繳出租費的，通過民主議定程序、公開的合同，按原合同繼續(xù)執(zhí)行，未簽訂書面合同的依法依規(guī)簽訂書面合同；出租費明顯過低，雙方協(xié)商，按“四議兩公開”程序討論確定合理價格，從2022年起提高租金費，并完善書面合同（或簽訂補充協(xié)議）。　　

   合同簽訂時，未依法經(jīng)民主議定程序，且合同履行

　　未超過一年且承租人也未實際投入的，原則上終止合同；合同簽訂后承租方不按合同約定履行義務，改變土地用途、土地撂荒和多年不交租金費等嚴重違約現(xiàn)象，雙方協(xié)商無果后，出租方可依法依約解除合同。

　　三、集體建設用地，固定資產(chǎn)租賃合同

　　合同期限超過20年。一次性交清租賃費的，超過20年部分的租賃期無效，雙方協(xié)商重新簽訂符合規(guī)定年限的合同。超繳年限的租賃費，雙方協(xié)商，加付同期銀行存款利息，本息返還承租人；村集體無力返還的，由雙方協(xié)商，合同20年到期重新發(fā)包時，原承租人優(yōu)先承包，屆時，多繳年限的租賃費加付同期銀行存款利息予以返還承租人或折抵租賃費；逐年繳租賃費的，超過20年部分的租賃期無效，雙方協(xié)商重新簽訂符合規(guī)定年限的合同，經(jīng)按“四議兩公開”程序討論確定合理價格，從2022年起提高租賃費，并完善書面合同（或簽訂補充協(xié)議）。

 

　　合同期限未超過20年。一次性交清租賃費的，通過民主議定、公開程序的合同，按原合同繼續(xù)執(zhí)行，未簽訂書面合同的依法依規(guī)簽訂書面合同；租賃費明顯過低，且合同發(fā)包時未經(jīng)民主議定，公開招投標，按“四議兩公”開程序討論確定合理價格，從2022年起提高租賃費，并完善書面合同（或簽訂補充協(xié)議）；逐年繳租賃費的，通過民主議定、公開程序的合同，按原合同繼續(xù)執(zhí)行，未簽訂書面合同的依法依規(guī)簽訂書面合同；租賃費明顯過低，雙方協(xié)商，按“四議兩公開”程序討論確定合理價格，從2022年起提高租賃費，并完善書面合同（或簽訂補充協(xié)議）。

　　合同簽訂時，未依法經(jīng)民主議定程序，且合同履行未超過一年且承租人也未實際投入的，原則上終止合同；合同簽訂后承租方不按合同約定履行義務，多年不交承租費等嚴重違約現(xiàn)象，雙方協(xié)商無果后，發(fā)包方可依法依約解除合同。

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟承包合同糾紛，依據(jù)法律規(guī)定，產(chǎn)生糾紛后，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的由鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)解，調(diào)解不成的，提請仲裁或人民法院提起訴訟。

　　四、 針對摸底調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的農(nóng)村集體經(jīng)濟合同管理中存在的問題，依據(jù)相關政策、法律、法規(guī)，提出以下建議

　　 1、以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害集體利益的，按無效合同處理。

　　 2、惡意串通損害集體或第三人利益的，按無效合同處理。

　　 3、合同內(nèi)容顯失公平的，根據(jù)可撤銷合同--顯失公平原則，由發(fā)包（租賃）方和承包（租）方共同商定，對有失公允的內(nèi)容進行修改后重新簽訂合同。

　　 4、發(fā)包價格明顯低于市場行情的，本著“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實”的原則，根據(jù)可撤銷合同--顯失公平原則，由發(fā)包（租賃）方和承包（租）方參照合同簽訂時同等地力條件的相鄰地塊一般發(fā)包價格，合理定價后完善合同。

　　 5、發(fā)包主體不符的，在自然資源部門核實權屬后，由原發(fā)包（租賃）方、承包(租)方和產(chǎn)權所有方三方共同商定，重新簽訂合同。主要指將不屬于自己的資產(chǎn)、資源進行發(fā)包的現(xiàn)象。

　　 6、承包地塊權屬尚存爭議的，申請自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村（農(nóng)經(jīng)）、林業(yè)、水利等主管部門核處后，由產(chǎn)權所有方和承包（租）方補簽合同。

　　 7、發(fā)包程序不規(guī)范的，要通過“四議兩公開”重新審定發(fā)包方案，完善招投標、拍賣、公開協(xié)商等相關程序，并進行資料歸檔。

　　 8、機動地承包期限超過3年的合同，發(fā)包（租賃）方和承包（租）方要依法取消超出期限的合同約定。《山西省實施＜中華人民共和國農(nóng)村土地承包法>辦法》第十五條明確規(guī)定，集體經(jīng)濟組織依法預留的機動地在未用于調(diào)整之前，采取招標方式承包的，承包期不得超計三年（可適當放寬到5年晉發(fā)【1994】30號期限為3—5年）

　　 9、合同未明確承包地塊、不注明地塊面積，或合同面積與實際面積嚴重不符的，由發(fā)包（租賃）方和承包（租）方共同商定，將地塊名稱、四至和實際面積核實后重新完善合同。

　　 10、未經(jīng)依法批準將承包的機動地及承包到戶的耕地地塊用于非農(nóng)建設的，由發(fā)包（租賃）方提交自然資源部門處理，責令復墾、恢復原狀；將承包的林地地塊用于非農(nóng)建設的，由發(fā)包（租賃）方提交林業(yè)部門處理，責令恢復原狀；將承包的未利用地（四荒地）地塊用于非農(nóng)建設的，由發(fā)包（租賃）方提交水利部門處理，責令恢復原狀。

　　 11、未按合同約定用途使用承包（租）資源，損壞農(nóng)業(yè)、水利基本設施或破壞土壤地力的，由發(fā)包（租賃）方責成承包（租）方限期整改，并對基本設施進行修繕。

　　 12、未簽訂書面合同，僅以口頭形式訂立的承包合同，在查明事實的前提下，由發(fā)包（租賃）方和承包（租）方共同商定，補簽規(guī)范的承包合同。

　　 13、不按期繳納承包款，搶占、強占集體資源的，應立即終止發(fā)包（租賃）合同，由發(fā)包（租賃）方無條件收回集體資源經(jīng)營權。

　　 14、未經(jīng)過發(fā)包方同意私自轉租給第三方的，在三方協(xié)商一致的基礎上重新簽訂轉包合同，并由發(fā)包方在轉包合同簽章認可。

　　 15、承包方不具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，低價取得集體資源后高價轉包謀取利益的，應立即終止發(fā)包（租賃）合同，由發(fā)包（租賃）方無條件收回集體資源經(jīng)營權。

　　 16、對承包（租）資源經(jīng)營有嚴重環(huán)境污染，群眾反映強烈的，由發(fā)包（租賃）方責成承包（租）方改變經(jīng)營方式，消除環(huán)境影響。否則，應立即終止發(fā)包(租賃)合同，發(fā)包（租賃）方無條件收回集體資源經(jīng)營權。

　　17、合同中約定條款不合法合規(guī)的，要依法依規(guī)對該條款進行修改、補充和完善。

　　市“清化收”專班成立了政策法律咨詢小組，針對具體合同給鄉(xiāng)村提供全方位服務